می چی وونگ  Mei Che Wongمدیر عامل شرکت اکسپت سولوشنز      Expat Solutions Sdn. Bhd.  است او نمونه ای از زنان  امروز مالزی می باشد که نقش فعالی در جامعه دارند. می چی متولد کوالالامپور است و دارای 12 سال سابقه اشتغال در بانکهای مختلف است. از این مدت  هفت سال  در بانک مشهور  HSBC مشغول بوده و 3 سال نیز مدیر یکی از شعب بانک آلیانس بوده است. عمده تجربه حرفه ای او مربوط به امور اعتبارات بانکی، فاینانس و سرمایه گذاری در املاک تجاری بوده است. با می چی وونگ در ارتباط با خدماتی که شرکت اکسپت سولوشنز برای شهروندان خارجی و مخصوصاً ایرانی ها ارائه می دهد به گفتگو نشستیم.

س: شرکت شما چه اهدافی را دنبال می کند و این اهداف چه ارتباطی با نیاز مشتریان دارد؟
ج:کلاً خدمات ما بر اساس نیاز های شهروندان خارجی که برای زندگی، کسب و کار و اقامت به مالزی می آیند برنامه ریزی شده است. تعداد زیادی خارجی در مالزی حضور دارند و تمایل شدیدی برای سرمایه گذاری در بخش های مختلف وجود دارد. خدمات ما به صورت خلاصه شامل کمک به خارجیها برای جا افتادن در مالزی و سرمایه گذاری در املاک می باشد. این می تواند اجاره خانه، خرید املاک، دریافت وام ها گوناگون و سرمایه گذاری های تجاری باشد. احاطه ما به امور حقوقی کمک موثری برای حفاظت از منافع مشتریان است. همچنین ارتباطات گسترده بانکی در اختیار داریم که رسیدن به تسهیلات بانکی را برای خارجیها آسان می کند. هر چند طرف قرارداد معتبر ترین آژانس های املاک و سازندگان مجتمع ها هستیم  اما ما مشاوره املاک نیستیم وظیفه ما مدیریت و نظارت بر معاملات است.

س: منظور شما از این که مشاور املاک نیستید چیست؟ چه تفاوتی میان خدمات شما و مشاورین املاک وجود دارد؟
ج: فرض کنید شما می خواهید یک آپارتمان بخرید. به هر مشاور املاکی مراجعه کنید انتخابهای محدودی برای شما دارد و سعی می کند شما را مجاب به خرید همان املاک نماید. از طرفی خارجی ها شناخت کمی از کشور ما دارند ، تنوع املاک و محلات در دره کلانگ ( کوالالامپور و شهر های اطراف ) بسیار بالاست هیچ مشاور املاکی وجود ندارد که در این محدوده وسیع بتواند انتخابهای مناسب به مشتریها عرضه کند. از طرف دیگر تضمین امنیت معاملات و جلوگیری از فریبهای رایج، جلوگیری از خرید املاکی که رشد مطلوب را ندارند و تامین تسهیلات بانکی و اخد وام موارد دیگری هستند که مشاورین املاک کمترمورد اطمینان مشتریها قرار میگیرند. در نهایت مشاورین املاک ملکی را توصیه می کنند که بیشترین کمسیون را برایشان داشته باشد و حساسیت چندانی روی سایر موارد ندارند. در نهایت هم در برخورد با مشاورین املاک آرامش خاطر ندارید و باید خیلی هوشمندانه و دقیق تصمیم بگیرید تا منافع شما در خطر نیافتد.
 ما خدمات خود را با توجه به نیاز، سلیقه و بودجه مشتریها تنظیم می کنیم هیچ وقت روی فروش یک مجتمع خاص حساسیت نداریم. برای هر خارجی که می خواهد در مالزی ملکی را بخرد 3 نکته مهم وجود دارد : تامین سلیقه، امنیت سرمیه گذاری یا کاهش ریسک و تامین وام شرکت ما همه این موارد را برای هر مشتری در نظر می گیرد و سرویسی کاملاً اختصاصی برای فرد ارائه می دهد. برای متقاضیانی که از خدمات ما استفاده می کنند این امر مشخص است که ما وکیل آنان هستیم انجام یا عدم انجام معامله هدف ما نیست. هدف ما صحت انجام معامله است، همین باعث شده که موکلین  ما واقعاً آرامش خاطر داشته باشند که فروشنده یا واسطه ها خطری برایشان ایجاد نمی کنند.

س: چه ریسک های احتمالی در معاملات وجود دارد که خریداران را وادار به احتیاط می کند؟
ج: ارائه اطلاعات غلط در مورد ارزش ملک یا در صد رشد قیمت، میزان در آمد اجاره بها و نوع مالکیت می تواند ریسک جدی ایجاد کند. موارد جدی تری هم هست مانند مخدوش بودن مالکیت، از طرفی میزان ارزشگذاری بانک بر هر ملک نیز در انجام معامله، اخذ وام و تضمین سود دراز مدت موثر است. مواردی بوده است که فروشنده یا واسطه، خریدار را به دریافت وام امیدوار کرده اند ولی پس از امضای قرارداد خرید، وامی در کار نبوده است در چنین شرایطی یا خریدار باید از پیش پرداخت خود صرفنظر کند و یا کل قیمت را نقداً پرداخت کند. ما با در اختیار داشتن وکلای با تجربه و ارتباطات قوی در بانکها این ریسکها را به حد اقل می رسانیم.

س: چطور باید وام گرفت و میزان بهره و اقساط در چه حدی است؟
ج: مقررات بانکی برای اعطای وام پیچیدگی هایی دارد. شما ممکن است یک بیل بورد تبلیغاتی ببینید که این مجتمع را با 95% وام میتوان خرید اما این تبلیغات مخصوص بومی هاست. حتی وقتی به بانک مراجعه می کنید همه بانک ها با روی خوش استقبال می کنند اما پس از چند هفته عذر خواهی می کنند و وام نمی دهند. اگر درخواست وام شما را یک بانک رد کند چون  همه بانکها از سیستم یکپارچه ای برای چک کردن اعتبار مشتریها بهره می برند این احتمال جدی است که سایر بانکها نیز به هر عنوان وامی به شما ندهند. به طور خاص برای خارجیها بروز بحران مالی جهانی و بالاخص برای ایرانی ها تحریم های مختلف بانک ها را از اعطای وام منصرف می کند. با این وجود چون ما از نحوه مراحل تائید وام در بانکهای مختلف اطلاع دقیق داریم می دانیم برای چه ملکی و کدام مشتری باید به چه بانکی مراجعه کرد در حال حاضر برای املاک تجاری و مسکونی تا سقف 80% ارزش ملک می توانیم وام بگیریم، 90% مشتریهای ایرانی  ما حد اقل 75% از ارزش املاک خود را وام گرفته اند. بهره این وامها از 4.1 % تا حدود 5% است و تا کنون 100% مشتریهای ایرانی ما موفق به دریافت وام شده اند.
باز پرداخت وامها معمولاً به سن مشتریها بستگی دارد و اغلب بانکها به مشتریهای بالای 65 سال هیچ وامی نمی دهند اما در این مورد نیز ما مشکل جدی نداشته ام و برای مشتریهایی با سن بیش از 70 سال نیز توانسته ایم وامهای مطلوبی بگیریم. در عین حال خدمات ما کاملاً تضمینی است و اگر وامی نگیریم کارمزدی هم دریافت نمی کنیم. اما تاکید می کنم اخذ وام مهمترین سرویس ما نیست و از دید ما مدیریت حقوقی مراحل انجام معامله مهمتر است.

س: معمولاً علاقمندان به خرید املاک در مالزی با چه مشکلاتی مواجه هستند؟
ج: نا آشنایی با محیط و قوانین مهمترین مشکلات هستند. مسائل دیگری هم هست مثلاً عجله کردن و خرید املاکی که مالکیت 99 ساله دارند که در نهایت آنان را از انجام یک سرمایه گذاری مطمئن باز می دارد. قرارداد های خرید نیز حتماً باید توسط وکیل امین بازبینی شود از طرفی دریافت وام نیز همیشه راحت نیست. تنوع املاک هم بالاست که تصمیم گیری را سخت می کند.  این یک واقعیت است که فاکتور های تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری در املاک مالزی متفاوت هستند و خریداران نباید فکر کنند فاکتورهایی که در کشور خودشان بر رشد قیمت موثر هستند در مالزی هم موثرند بازار مالزی کاملاً متفاوت است و مسائلی مانند ریسک و بازگشت سرمایه را باید با محاسبه علمی تعیین کرد.

س : روش کار شما چگونه است و چه مراحلی را در کنار مشتریان طی خواهید کرد؟
ج: ما یک چرخه کامل را تعریف کرده ایم که متقاضیان می توانند از همه یا بخشی از آن استفاده کنند.
ابتدا به فکر اسکان موقت خانواده های تازه وارد هستیم که با توجه به نیاز و بودجه برایشان خانه اجاره می کنیم. برای کاهش ریسک توصیه می کنیم ابتدا مدتی در مالزی زندگی کنند و بعد برای خرید املاک دست به کار شوند.
برای خرید و سرمایه گذاری ابتدا جلسات نیاز سنجی داریم تا دقیقاً خواسته های متقاضیان را شناسایی کنیم. بعد از این انتخابهایی را در نظر می گیریم و بازدید از املاک را شروع می کنیم. بازدید را ادامه می دهیم تا متقاضی به نتیجه دلخواه برسد. در این مرحله همزمان با انجام قولنامه اقدام برای اخذ وام و نظارت حقوقی بر انجام معامله را شروع می کنیم. مدیریت حقوقی را تا پایان انتقال سند و تحویل گرفتن ملک ادامه می دهیم. در تمام این مراحل سعی می کنیم ابتکار عمل به جای فروشنده یا واسطه در اختیار خریدار باشد و مراحل با توجه به نیاز مشتری برنامه ریزی شود.
در این زمان نیز اگر برای موردی چون نوسازی، تعمیرات و دکوراسیون داخلی متقاضی نیاز به کمک داشت در کنار او هستیم، برخی از خریداران نیز می خواهند املاک خود را پس از تحویل گرفتن اجاره دهند که این نیز بخشی از خدمات ماست.

مشاوره رایگان برای سرمایه گذاری در املاک با کارشناسان مالزیایی با حضور مترجم تلفن هماهنگی:  21632234- 03 – 6+ آدرس: 16-03, Plaza 138, Maya Hotel, KLCC, Kuala Lumpur

گفتگو: مینا فرهنگ

منبع: ماهنامه مونوریل http://monorail-kl.com/PostDetail.aspx?PID=128